Как выбрать помещение для компьютерного клуба и не потерять деньги

Продолжаем погружение в кроличью нору под названием "Открытие компьютерного клуба". С вами - проводник Дмитрий Лукин, и как и обещал в статье про то, как открыть собственный компьютерный клуб и не сойти с ума, подробно остановлюсь на вопросах подбора помещения для компьютерного клуба.

• Выбор локации

• Выбор помещения

• Открытие компьютерного клуба в жилом доме

• Открытие компьютерного клуба в крупном ТЦ

• Открытие компьютерного клуба в локальном ТЦ

• Вентиляция, кондиционеры, канализация

• Интернет

Выбор локации

Если вы открываете свой первый клуб, то почти на 100% вы будете открывать его в том же городе, где находитесь. Это достаточно большие инвестиции, и большинство выбирает контролировать бизнес лично.

Нет универсального правила, чтобы определить, в каком городе клуб выстрелит, а в каком — нет. Это касается и больших, и маленьких городов. 

Клубы в небольших городах до 100К человек могут быть интересны тем, что в таких местах ниже инфраструктурная конкуренция. Там обычно относительно небольшой выбор досуга: кинотеатр, возможно какие-то квесты, небольшие торговые центры. В населенных пунктах на 50К — и того меньше. В этих городах компьютерный клуб может стать местом притяжения, особенно, если клуб сделаны с душой. В такие места люди приходят не только поиграть, но и просто посидеть за компом, посмотреть видосы, полазить в интернете, поболтать с друзьями. 

Самая правильная локация — та, где есть ваша целевая аудитория, то есть молодежь от 15 до 30 лет. Это жилые кварталы, где есть студенты, общаги, скопления народа, где есть жизнь. Конечно, есть клубы, которые были открыты в гуще офисных центров и тоже себя неплохо чувствуют — например, в крупных торговых центрах, но о ТЦ поговорим отдельно. 

Выбор помещения

Новичкам на старте очень тяжело проанализировать и оценить все возможные риски выбранного помещения. Я не раз сталкивался с ситуацией, когда арендатору сдают неприглядное помещение в хорошей локации по очень приятной цене, клуб делает ремонт… а потом договор аренды разрывается, а помещение выставляется на рынок с ценником в 2-2,5 раза выше.

При выборе места аренды не все задумываются, что при открытии КК в жилом доме могут возникнуть проблемы с жильцами из-за закона о тишине. Если ваши гости создают достаточно много шума, то ваше заведение рано или поздно закроют, а это  прямые финансовые потери.

Открытие компьютерного клуба в жилом доме 

Выбор коммерческой недвижимости на первых этажа жилых домов — один из самых простых. Чаще всего у этой собственности единственный собственник, который занимается вопросами лично, а не через агентов, у помещения — та же управляющая компания, что и у всего дома.

Особых подводных камней с таким типом аренды нет. Из возможных проблем: где-то на фасады домов запрещено вешать кондиционеры, где-то — менять архитектурный облик здания (менять стеклопакеты, например), где-то может быть недостаточная мощность электроэнергии. В отличии от других типов коммерческой недвижимости, в жилых домах практически не бывает проблем с интернет-провайдерами — здесь нет монополий и вам предложат хорошие цены.

Основной риск с расположением КК в жилом доме — плохая звукоизоляция и опасность нарушения закона о тишине. Стоит помнить, что у каждого города — свои локальные подзаконные акты, где-то законы о тишине жестче, чем федеральные. 

При расположении КК в жилом доме, проблемы с шумом бывают не только из-за плохой шумоизоляции помещения, но и из-за посетителей, которые выходят курить и громко разговаривают в ночное время под окнами.

Многократные жалобы жителей приведут к проблемам с муниципальными органами, полицией, и, в конечном итоге, вы будете вынуждены либо ограничить часы работы, либо придется искать иные выходы из ситуации. Например, некоторые КК на ночное время закрывают двери и работают только на выход. 

Открытие компьютерного клуба в крупном ТЦ

Что такое крупные торговые центры, пожалуй, объяснять не нужно. Есть локальные районные, а есть — региональные ТЦ уровня Меги. Если вы в Москве, то это Авиапарк, Коламбус, Метрополис, Афимолл Сити и другие, в Питере — Галерея, Питерлэнд, Европолис, Охта Молл и так далее.

В случае с коммерческой недвижимостью важно понимать, кто стоит за тем или иным ТЦ, кто им управляет и с кем, соответственно, вам вести переговоры и решать все вопросы. Крупные ТЦ чаще всего принадлежат банкам или другому крупному бизнесу и имеют большую команду профессиональных управленцев, которая занимается арендой, рекламой, маркетингом, безопасностью — всем.

Сразу обозначу: я категорически против открытия своего первого клуба в крупном ТЦ. Из всех возможных вариантов аренды тут у вас будут самые негибкие условия и самое жесткое регулирование: ремонтные работы — только ночью, любые шумные работы — также только в нерабочие часы, завоз оборудования, товаров — тоже ночью, и т. д. Особенностей работы больших ТЦ — слишком много. 

Главный клиент крупного торгового центра — это десятки тысяч его посетителей, а не арендаторы. У таких ТЦ всегда есть якорные арендаторы, которые платят не только фиксированную арендную плату, но и процент от оборота. Даже самый крупный компьютерный клуб не приблизится по трафику к самому маленькому Ашану. Поэтому для крупного ТЦ вы будете не в приоритете.

Это не значит, что в крупном ТЦ нельзя открыть компьютерный клуб. Можно. Но у вас уже должна быть отлаженная команда и рабочие процессы, и возможность договориться со своими поставщиками о ночных доставках и т. д.

С крупными ТЦ гораздо сложнее договориться о ночном режиме работы. В условиях спада трафика и уменьшения доходов управляющих компаний, ТЦ очень-очень-очень неохотно идут на ночную работу и зажимают гайки так, что клубы не могут работать в ночное время. Например, ставят требование, чтобы выходящего курить человека до улицы и обратно сопровождал сотрудник. То есть вам нужно два ночных администратора, а это уже рост издержек и снижение доходов от работы в ночное время.

С крупными ТЦ следует учесть централизацию всех бизнес-процессов. Скорее всего вам будет доступен только один интернет-провайдер со ставкой в 2-3 раза выше рынка. Кроме того, ТЦ может навязать вам своих подрядчиков по целому кругу других вопросов: от прокладки и обслуживания пожарной сигнализации до уборки помещений. У больших торговых центров часто есть обязательные для всех арендаторов рекламные сборы. 

Я был свидетелем открытия московсковских клубов, которым расположение в крупных ТЦ помогало на самом старте, но потом становилось настоящим геморроем. 

Открытие компьютерного клуба в локальном ТЦ

Маленькие и средние торговые центры — лучший вариант для открытия первого клуба. Такие ТЦ сами заинтересованы в вашем трафике, да и вам придется потратить меньше ресурсов для привлечения людей.

Управляющие локальных ТЦ часто ближе к предпринимателям, чем бездушные корпоративные структуры управления крупной недвижимостью. С ними проще договориться, найти компромисс и выгодные условия. В отличие от крупных ТЦ здесь реже встречается навязывание обязательных услуг или подрядчиков.

Вентиляция, кондиционеры, канализация

Одна из типичных ошибок при планировании бюджета открытия компьютерного клуба или его ремонта — забыть про вентиляцию и кондиционеры. Даже если это пространство ранее использовалось как коммерческое, в нем может быть слабая система вентиляции.

Возьмем сухие цифры снипов: на одного человека в помещении должно приходиться 60 кубометров воздухообмена в час. То есть, например, на 45 человек в помещении (условно полная посадка 40 человек + админы + кто-то пробегал) воздухообмен должен составлять 2700 кубометров в час. Это достаточно серьезная величина, о которой нужно задумываться на этапе даже не проектирования, а на этапе выбора помещения, потому что не везде вы сможете организовать такую вентиляцию. И не забываем, что вентиляция — это не только вытяжка воздуха, но и его подача в помещение, то есть вы должны сделать и вытяжку, и приточку.

Кроме того у нас в помещении находится 40 печек в виде компьютеров (250 Вт тепла в час) и 45 человек. Тело взрослого здорового человека с нормальной температурой в состоянии покоя выделяет тепло в эквиваленте 60 Вт. То есть при полной посадке у вас выходит 250х40 + 60х45 = 12,7 кВт тепла в час. И все это вам нужно охладить. А если на улице +30? Мы обычно закладываем на клуб из 40 компьютеров порядка 48 кВт охлаждения, чтобы эффективно и качественно управлять микроклиматом в зале. 

Открывая клуб в ТЦ, нельзя рассчитывать на встроенную местную вытяжку или единственный кондиционер. Когда люди сидят достаточно долго — 3-4 часа, то состояние воздуха является критическим. Никто не останется сидеть в душном, жарком помещении. Если клиенты испытывают дискомфорт при долгой посадке — они больше не захотят возвращаться к вам.

Открывая клуб в торговом центре, важно учесть трудности с организацией собственного санузла. Основных путей решения тут два:

• Согласовывать использование общих санузлов ТЦ — как следствие возможны ограничения, либо разделение ответственности и увеличение расходной части; 

• Организация туалетов на территории помещения с помощью сантехнических лифтов. На практике они слишком дороги в обслуживании из-за того, что не рассчитаны на большой поток гостей и в итоге слишком часто ломаются и увеличивают расходы на содержание.

Для всех остальных типов помещений (жилой дом, бизнес-центры, отдельные коммерческие здания) очень важно наличие прямоточной канализации, ибо использование сантехнических лифтов и проблемы с ними может свести с ума любого.

Интернет

Любому компьютерному клубу будет достаточно 1 Гб интернета. Другой вопрос, что есть поселки и небольшие города, где гигабита нет в принципе или он стоит непомерных денег. Работать клуб может и на 100 Мбит, но в этом случае нужно идти по пути оптимизации интернет-трафика через различные сервисы типа кэширующего сервера в клубе, использование бездисковых или гибридных систем, а также потратиться на качественные сетевые комплектующие.

В случае с ТЦ, особенно крупными, вы будете ограничены выбором управляющей компании, а цены, скорее всего, будут выше обычных рыночных, доступных при аренде помещений в жилых домах.

Поскольку работа КК без интернета невозможна в принципе, то очень важно проработать этот вопрос еще до того, как вы заключили договор аренды и начали делать ремонт.

В качестве заключения

Выбор помещения для открытия КК — гораздо сложнее, чем выбор собственной квартиры. Потому что квартира должна нравиться вам и вашим близким, а помещение клуба — сотням и тысячам людей, о которых вы еще ничего не знаете. 

При подборе помещения всегда важно провести несколько установочных встреч и пообщаться с людьми, которые будут подписывать договор, с технической и административной командой, если она есть. Такие встречи обычно многое могут рассказать о том, с кем вам предстоит работать, об их процессах и профессионализме (или его отсутствии).